กฏหมายและข้อบังคับการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
“ที่อยู่ อาศัย” ในปัจจุบันสามารถจำแนกออกได้เป็น “บ้านเดี่ยว” ชื่อที่เราคุ้นเคยกันดี และยังมีทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด คอนโดมิเนียม นอกจากนั้น บ้านเดี่ยว ยังสามารถแบ่งเป็นประเภท บ้านเดี่ยวสร้างเอง บ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรได้อีกด้วย
ที่อยู่อาศัยแต่ละ ประเภทจะมีพื้นที่ การออกแบบ ก่อสร้าง ตกแต่ง ไปจนถึงราคาแตกต่างกัน การพิจารณาเพื่อตัดสินใจเลือกซื้อนอกจาก ความต้องการของผู้อยู่ แล้วยังต้องพิจารณาตามหลักของข้อกฏหมายอีกด้วย โดยจะมีกฎหมายกำหนดหรือข้อบังคับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ไว้ดังนี้
บ้านเดี่ยว : บ้านเดี่ยวเป็น บ้านที่ได้รับความนิยมที่สุด และเป็นตัวเลือกอันดับแรกๆ ของการเลือกซื้อบ้าน เพราะบ้านเดี่ยวให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัย มีความสะดวกปลอดภัย มีรั้วล้อมรอบ มีพื้นที่กว้างรอบบ้านจึงทำให้รู้สึกโล่ง โปร่ง สบาย และนอกจากนั้น บ้านเดี่ยวสามารถบ่งบอกถึงฐานะของเจ้าของบ้านได้อีกด้วย ทั่วไปแล้วบ้านเดี่ยวจะประกอบไปด้วย บ้านชั้นเดียว แต่ส่วนมากบ้านเดี่ยวจะเป็นบ้าน 2 ชั้น ส่วนบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ก็มีให้เห็นบ้างในบริเวณที่มีที่ดินอันจำกัด หรือพื้นที่ที่มีที่ดินราคาแพง
โครงการ บ้านเดี่ยวนั้น กฎหมายได้กำหนดไว้ให้มีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา โดยที่ดินต้องมีหน้ากว้างติดถนนไม่ต่ำกว่า 10 เมตร และมีความยาว 20 เมตร
บ้าน แฝด : เป็นบ้านที่มีรูปแบบมาจากการรวมกันของบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งมีลักษณะเด่นของบ้านแฝด คือ เป็นบ้าน 2 หลัง จะมีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน สร้างขึ้นเป็นคู่ บ้านแฝดมีบริเวณพื้นที่คล้ายบ้านเดี่ยวแต่น้อยกว่า ปัจจุบัน บ้านจัดสรรนิยมทำบ้านแฝด โดยย้ายผนังของแต่ละบ้านให้ออกห่างจากรั้ว หรือทำให้ผนังบ้านไม่ติดกัน โดยใช้เพียงคานเท่านั้นที่เชื่อมต่อกัน อาจะเป็นบริเวณที่จอดรถ หรือห้องทำครัว เป็นต้น ข้อดี คือ ทำให้แต่ละหลังมีความเป็นส่วนตัวขึ้น ไม่รู้สึกอึดอัดคับแคบ บ้านแฝดปัจจุบันดูจะรูปทรงคล้ายบ้านเดี่ยวมาก และเป็นที่นิยมกัน
กฎหมายกำหนดให้บ้านแฝด ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา บ้านแฝดคู่หนึ่งต้องมีความกว้างของที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 เมตร โดยแบ่งข้างละ 8 เมตร
ทาวน์เฮ้าส์ : เป็น ชื่อที่เรียกกันตามลักษณะของบ้านที่ปลูกติดกันเป็นแถวๆ ในแนวเดียวกันหรือเรียกอีกอย่างว่า “บ้านแถว” ทาวน์เฮ้าส์จะเหมือนกับบ้านต่างๆ โดยมีทั้งทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว แต่โดยทั่วไปทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่จะมีความสูง 2 ชั้นขึ้นไป เนื่องจากทาวน์เฮ้าส์จะมีทำเลตั้งอยู่ในเมืองที่มีราคาที่ดินสูง อาจจะมีความสูงของทาวน์เฮ้าส์ไปถึง 3-4 ชั้นเลยก็ได้
กฎหมาย กำหนดให้ทาวน์เฮ้าส์ ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา โดยมีขนาดหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร และมีความยาว 16 เมตร นอกจากนี้ยังกำหนดความยาวของแต่ละแถว หรือบล็อกไว้ไม่เกิน 40 เมตร ทำให้สามารถสร้างบล็อกขึ้นมาบล็อกละกี่หลังก็ได้ เมื่อมีความยาวถึง 40 เมตร เมื่อไหร่ก็ให้เว้นเป็นที่ว่าง แล้วค่อยสร้างขึ้นบล็อคใหม่
อาคาร ชุด : อาคาร ชุด หรือคอนโดมิเนียมเป็นประเภทของที่อยู่อาศัย ที่ได้มาจากตะวันตก อาคารชุดหนึ่งหลัง จะแบ่งออกเป็นห้องๆ เรียกว่า ห้องชุด ในห้องชุดหนึ่ง ก็ยังแบ่งได้หลายแบบ ทั้งห้องสตูดิโอ หรือเอนกประสงค์ ที่เป็นห้องโล่งๆ ไม่ได้กั้นห้องนอนเป็นสัดส่วน หรือจะเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน รวมทั้งห้องชุดเล่นระดับ หรือห้องชุดแบบ 2 ชั้นก็มี
กฎหมาย ได้กำหนดให้สัญญา อาคารชุดต้องแบ่งกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ส่วนกลางไว้ให้ชัดเจน กรรมสิทธิ์ส่วนตัว ได้แก่ พื้นที่ภายในห้องชุด รวมถึงผนังร่วมและระเบียงนอกห้องทั้งหมด กรรมสิทธิ์ส่วนกลาง ได้แก่ ทรัพย์สินหรือสิ่งอื่นใดที่ใช้ร่วมกัน เช่น ที่ดิน ถนน โครงสร้างตัวอาคาร ทางเดิน บันได ลิฟท์ทาง เป็นต้น
คุมเข้มการสร้างคอนโด
เมื่อ พูดถึงผลกระทบของข้อกำหนดของผังเมืองรวมฉบับนี้ เห็นได้ชัดที่สุดเห็นจะเป็นผลกระทบต่อการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยรวมอาคาร ขนาดใหญ่ และอาคารสูง ที่จะต้องใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนามากขึ้น จากข้อกำหนดเกี่ยวกับ FAR ที่ลดลง, มีพื้นที่ว่างมากขึ้น, ระยะร่น รวมไปถึงอาคารที่ต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่กว้างขึ้น
ข้อ กำหนดเกี่ยวกับ FAR และ OSR ทำให้สามารถก่อสร้างได้พื้นที่น้อยลง เช่น พื้นที่ ย.3 กำหนด FAR ไว้ 2.5 เท่า และพื้นที่ว่างร้อยละ 12.5 ของพื้นที่อาคาร โดยการก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม (พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร) จะต้องอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรืออยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือหากจะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ (พื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร) จะต้องอยู่ติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น
กรณีการ ก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทอาคารใหญ่ พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ในพื้นที่ ย.9 (สีน้ำตาล) ซึ่งกำหนด FAR= 7 เท่า และพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร หรือ OSR ร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับข้อกำหนดเดิม (กฏหมายควบคุมอาคาร) ที่กำหนดให้อยู่ติดถนนสาธารณะ เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรเท่านั้น โอกาสที่จะสร้างได้ตามกฏเกณฑ์ใหม่จึงเป็นไปได้ยาก
อย่างไรก็ตาม ผังเมืองรวมฉบับนี้ได้กำหนดให้โบนัสสำหรับผู้ประกอบการต่างๆ ที่ปันพื้นที่ก่อสร้างให้เป็นพื้นที่โล่งว่างหรือที่จอดรถเพิ่มจากที่ได้ กำหนดไว้ เช่น เพิ่มที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะ สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้เพิ่มสูงสุด 5 เท่า หรือจัดให้มีที่จอดรถสำหรับประชาชนทั่วไปเพิ่มขึ้นจากจำนวนที่จอดรถของอาคาร สาธารณะ สามารถก่อสร้างพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้นสูงสุด 30 ตารางเมตรต่อที่จอดรถยนต์ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน เป็นต้น
“ที่อยู่ อาศัย” ในปัจจุบันสามารถจำแนกออกได้เป็น “บ้านเดี่ยว” ชื่อที่เราคุ้นเคยกันดี และยังมีทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด คอนโดมิเนียม นอกจากนั้น บ้านเดี่ยว ยังสามารถแบ่งเป็นประเภท บ้านเดี่ยวสร้างเอง บ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรได้อีกด้วย
ที่อยู่อาศัยแต่ละ ประเภทจะมีพื้นที่ การออกแบบ ก่อสร้าง ตกแต่ง ไปจนถึงราคาแตกต่างกัน การพิจารณาเพื่อตัดสินใจเลือกซื้อนอกจาก ความต้องการของผู้อยู่ แล้วยังต้องพิจารณาตามหลักของข้อกฏหมายอีกด้วย โดยจะมีกฎหมายกำหนดหรือข้อบังคับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ไว้ดังนี้
บ้านเดี่ยว : บ้านเดี่ยวเป็น บ้านที่ได้รับความนิยมที่สุด และเป็นตัวเลือกอันดับแรกๆ ของการเลือกซื้อบ้าน เพราะบ้านเดี่ยวให้ความรู้สึกเป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัย มีความสะดวกปลอดภัย มีรั้วล้อมรอบ มีพื้นที่กว้างรอบบ้านจึงทำให้รู้สึกโล่ง โปร่ง สบาย และนอกจากนั้น บ้านเดี่ยวสามารถบ่งบอกถึงฐานะของเจ้าของบ้านได้อีกด้วย ทั่วไปแล้วบ้านเดี่ยวจะประกอบไปด้วย บ้านชั้นเดียว แต่ส่วนมากบ้านเดี่ยวจะเป็นบ้าน 2 ชั้น ส่วนบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ก็มีให้เห็นบ้างในบริเวณที่มีที่ดินอันจำกัด หรือพื้นที่ที่มีที่ดินราคาแพง
โครงการ บ้านเดี่ยวนั้น กฎหมายได้กำหนดไว้ให้มีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา โดยที่ดินต้องมีหน้ากว้างติดถนนไม่ต่ำกว่า 10 เมตร และมีความยาว 20 เมตร
บ้าน แฝด : เป็นบ้านที่มีรูปแบบมาจากการรวมกันของบ้านเดี่ยวกับทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งมีลักษณะเด่นของบ้านแฝด คือ เป็นบ้าน 2 หลัง จะมีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน สร้างขึ้นเป็นคู่ บ้านแฝดมีบริเวณพื้นที่คล้ายบ้านเดี่ยวแต่น้อยกว่า ปัจจุบัน บ้านจัดสรรนิยมทำบ้านแฝด โดยย้ายผนังของแต่ละบ้านให้ออกห่างจากรั้ว หรือทำให้ผนังบ้านไม่ติดกัน โดยใช้เพียงคานเท่านั้นที่เชื่อมต่อกัน อาจะเป็นบริเวณที่จอดรถ หรือห้องทำครัว เป็นต้น ข้อดี คือ ทำให้แต่ละหลังมีความเป็นส่วนตัวขึ้น ไม่รู้สึกอึดอัดคับแคบ บ้านแฝดปัจจุบันดูจะรูปทรงคล้ายบ้านเดี่ยวมาก และเป็นที่นิยมกัน
กฎหมายกำหนดให้บ้านแฝด ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา บ้านแฝดคู่หนึ่งต้องมีความกว้างของที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 เมตร โดยแบ่งข้างละ 8 เมตร
ทาวน์เฮ้าส์ : เป็น ชื่อที่เรียกกันตามลักษณะของบ้านที่ปลูกติดกันเป็นแถวๆ ในแนวเดียวกันหรือเรียกอีกอย่างว่า “บ้านแถว” ทาวน์เฮ้าส์จะเหมือนกับบ้านต่างๆ โดยมีทั้งทาวน์เฮ้าส์ชั้นเดียว แต่โดยทั่วไปทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่จะมีความสูง 2 ชั้นขึ้นไป เนื่องจากทาวน์เฮ้าส์จะมีทำเลตั้งอยู่ในเมืองที่มีราคาที่ดินสูง อาจจะมีความสูงของทาวน์เฮ้าส์ไปถึง 3-4 ชั้นเลยก็ได้
กฎหมาย กำหนดให้ทาวน์เฮ้าส์ ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา โดยมีขนาดหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร และมีความยาว 16 เมตร นอกจากนี้ยังกำหนดความยาวของแต่ละแถว หรือบล็อกไว้ไม่เกิน 40 เมตร ทำให้สามารถสร้างบล็อกขึ้นมาบล็อกละกี่หลังก็ได้ เมื่อมีความยาวถึง 40 เมตร เมื่อไหร่ก็ให้เว้นเป็นที่ว่าง แล้วค่อยสร้างขึ้นบล็อคใหม่
อาคาร ชุด : อาคาร ชุด หรือคอนโดมิเนียมเป็นประเภทของที่อยู่อาศัย ที่ได้มาจากตะวันตก อาคารชุดหนึ่งหลัง จะแบ่งออกเป็นห้องๆ เรียกว่า ห้องชุด ในห้องชุดหนึ่ง ก็ยังแบ่งได้หลายแบบ ทั้งห้องสตูดิโอ หรือเอนกประสงค์ ที่เป็นห้องโล่งๆ ไม่ได้กั้นห้องนอนเป็นสัดส่วน หรือจะเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน รวมทั้งห้องชุดเล่นระดับ หรือห้องชุดแบบ 2 ชั้นก็มี
กฎหมาย ได้กำหนดให้สัญญา อาคารชุดต้องแบ่งกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ส่วนกลางไว้ให้ชัดเจน กรรมสิทธิ์ส่วนตัว ได้แก่ พื้นที่ภายในห้องชุด รวมถึงผนังร่วมและระเบียงนอกห้องทั้งหมด กรรมสิทธิ์ส่วนกลาง ได้แก่ ทรัพย์สินหรือสิ่งอื่นใดที่ใช้ร่วมกัน เช่น ที่ดิน ถนน โครงสร้างตัวอาคาร ทางเดิน บันได ลิฟท์ทาง เป็นต้น
คุมเข้มการสร้างคอนโด
เมื่อ พูดถึงผลกระทบของข้อกำหนดของผังเมืองรวมฉบับนี้ เห็นได้ชัดที่สุดเห็นจะเป็นผลกระทบต่อการก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยรวมอาคาร ขนาดใหญ่ และอาคารสูง ที่จะต้องใช้ที่ดินเพื่อการพัฒนามากขึ้น จากข้อกำหนดเกี่ยวกับ FAR ที่ลดลง, มีพื้นที่ว่างมากขึ้น, ระยะร่น รวมไปถึงอาคารที่ต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่กว้างขึ้น
ข้อ กำหนดเกี่ยวกับ FAR และ OSR ทำให้สามารถก่อสร้างได้พื้นที่น้อยลง เช่น พื้นที่ ย.3 กำหนด FAR ไว้ 2.5 เท่า และพื้นที่ว่างร้อยละ 12.5 ของพื้นที่อาคาร โดยการก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวม (พื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร) จะต้องอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรืออยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือหากจะก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ (พื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร) จะต้องอยู่ติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นต้น
กรณีการ ก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทอาคารใหญ่ พิเศษ (เกิน 10,000 ตารางเมตร) ในพื้นที่ ย.9 (สีน้ำตาล) ซึ่งกำหนด FAR= 7 เท่า และพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร หรือ OSR ร้อยละ 4.5 เมื่อเทียบกับข้อกำหนดเดิม (กฏหมายควบคุมอาคาร) ที่กำหนดให้อยู่ติดถนนสาธารณะ เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรเท่านั้น โอกาสที่จะสร้างได้ตามกฏเกณฑ์ใหม่จึงเป็นไปได้ยาก
อย่างไรก็ตาม ผังเมืองรวมฉบับนี้ได้กำหนดให้โบนัสสำหรับผู้ประกอบการต่างๆ ที่ปันพื้นที่ก่อสร้างให้เป็นพื้นที่โล่งว่างหรือที่จอดรถเพิ่มจากที่ได้ กำหนดไว้ เช่น เพิ่มที่โล่งเพื่อประโยชน์สาธารณะ สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้เพิ่มสูงสุด 5 เท่า หรือจัดให้มีที่จอดรถสำหรับประชาชนทั่วไปเพิ่มขึ้นจากจำนวนที่จอดรถของอาคาร สาธารณะ สามารถก่อสร้างพื้นที่อาคารรวมเพิ่มขึ้นสูงสุด 30 ตารางเมตรต่อที่จอดรถยนต์ที่เพิ่มขึ้น 1 คัน เป็นต้น
