กฏหมายก่อสร้างที่ต้องรู้และควรระวัง
1. กรณีศึกษาการก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่มีการใช้ที่จอดรถยนต์ เพื่อจะก่อสร้างห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคล
ปัญหา :
- ตามแบบขออนุญาตได้กำหนดให้อาคารมีห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคล ไว้ที่ชั้น 1 ของอาคารที่ขออนุญาต
- หน้างานจริงไม่ สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากพื้นที่ไม่เพียงพอ แต่กำหนดให้มีห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคล ที่ชั้น G ซึ่งกำหนดไว้เป็นจอดรถยนต์
- ตามแบบขออนุญาตได้กำหนดนับเลขจำนวนที่จอดรถยนต์ผิดพลาด ทำให้ที่จอดรถยนต์ ไม่ตรงตามแบบที่ขออนุญาต ซึ่งไม่สามารถดำเนินการได้
- การขอใบรับรองอาคาร ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากคณะกรรมการไม่ยินยอม ให้จำนวนที่จอดรถยนต์ไม่ตรงตามแบบอนุญาต
การแก้ไข :
- ต้องรื้อห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคลที่อยู่ชั้น G ออกทั้งหมด และทำเป็นที่จอดรถยนต์เหมือนเดิม
- ต้องนำพื้นที่สวนบางส่วนมากำหนดเป็นที่จอดรถยนต์เพื่อให้ตรงตามแบบขออนุญาต
- ต้องแก้ไขแบบขอ อนุญาต เพื่อกำหนดให้มีห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคลที่ชั้น 1 ตามเดิม เนื่องจากแบบขออนุญาต ไม่ได้กำหนดให้มีห้องซักรีด และห้องออกกำลังกาย ตามแบบที่จะจดทำเบียนอาคารชุดได้กำหนดห้องดังกล่าวไว้ ทำให้ไม่ตรงตามรายการที่ขออนุญาต
ความเสียหาย :
- เสียเวลาในการดำเนินการประมาณ 2 เดือน
- ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเป็นจำนวนมาก
2. การออกแบบทางเข้าออกโครงการผิดไปจากกฎหมาย เรื่อง เชิงลาดสะพาน
ปํญหา :
- เชิงลาดสะพานจะ ต้องไม่เกินร้อยละ 2 ของความลาดเอียง โดยวัดระยะห่าง จากเชิงลาดสะพานจุดที่เกินร้อยละ 2 ไปอีกไม่น้อยกว่า 50 เมตร จึงจะสามารถขอเปิดทางเข้าออกอาคารได้
- หากโครงการอยู่ใน ระยะห่าง ไม่เป็นไปตามรายการที่กำหนด จะไม่สามารถขออนุญาตเชื่อมทาง เพื่อกำหนดเป็นทางเข้าออกโครงการได้ เว้นแต่อยู่ในระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 เมตร หรือดำเนินการเปลี่ยนทางเข้าออกโครงการให้อยู่ในระยะเกินกว่า 50 เมตร จากความลาดเอียงดังกล่าว
การแก้ไข :
- จะต้องถมเชิงลาดสะพานเพื่อให้เชิงลาดสะพานไม่เกินอัตราร้อยละ 2 ของความลาดเอียง
- ได้เจรจาขอให้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องดำเนินการถมบริเวณคอสะพาน เพื่อลดความลาดเอียงของสะพาน เพื่อไม่ให้เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด
- แก้ไขแบบเพื่อกำหนดทางเข้าออกโครงการใหม่ ให้อยู่ในระยะเกินกว่า 50 เมตร
ความเสียหาย :
- จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเป็นจำนวนมาก
- หากจุดใดสามารถ ดำเนินการถมคอสะพานเพื่อลดความลาดเอียงได้ ก็สามารถดำเนินการได้ แต่หากจุดใดเจ้าหน้าไม่สามารถถมคอสะพานได้ ก็อาจเกิดปัญหาทำให้ไม่สามารถเปิดทางเข้าออกโครงการได้
3. การออกแบบบันไดหนีไฟขัดกับกฎหมาย
ปัญหา :
- ระยะห่างระหว่างประตูห้องสุดท้ายที่เป็นทางตัน จะต้องไม่เกิน 10 เมตร เพื่อให้ห้องสุดท้ายสามารถหนีไฟได้ทันหากเกิดอัคคีภัย
- จากการก่อสร้าง จริง มีระยะห่างเกินกว่า 10 เมตร ทำให้ต้องแก้แบบขออนุญาต โดยการเพิ่มประตูบริเวณทางเดินของห้องสุดท้ายเพื่อไม่ให้เกิน 10 เมตร
การแก้ไข :
- แก้ไขแบบขออนุญาตเพื่อกำหนดให้ประตูห้องชุดห้องสุดท้ายที่เป็นทางตัน มีระยะไม่เกิน 10 เมตร
- ต้องดำเนินการก่อสร้างประตูในเพื่อไม่ให้เกินระยะที่กำหนดดังกล่าว
4. การออกแบบโดยไม่เว้นระยะห่าง 2 เท่าของถนน
ปัญหา :
- ตามกฎหมายกำหนดให้ความสูงของอาคารจากจุดใดจุดหนึ่งจะต้องไม่เกิน 2 เท่าของถนน
- โครงการตั้งอยู่บนเป็นถนนซอย และไม่ได้ตั้งอยู่มุมถนนสาธารณะสองสาย จะต้องกำหนดความสูงของอาคารจากถนนทั้งสองด้าน
- ตามแบบที่ขออนุญาต กำหนดความสูงเพียงด้านเดียว ซึ่งตามกฎหมายจะต้องมีการกำหนดความสูงของอาคารกับถนนสาธารณะทั้งสองด้าน
การแก้ไข :
- ได้ขอให้สำนักงานเขตกำหนดความกว้างของอาคารขึ้นมาใหม่ เพื่อให้สามารถรองรับความสูงของอาคารได้
- แก้ไขขนาดถนนซอยซึ่งติดกับอาคารให้มีระยะกว้างขึ้นกว่าเดิม เพื่อให้กระทบกับอาคารน้อยที่สุด
- แก้ไขแบบโดยตัดบางส่วนของอาคารที่สูงเกินจากแบบขออนุญาต เพื่อให้สามารถขออนุญาตผ่าน
- แก้ไขหน้างานจริง ให้สอดคล้องกับแบบที่ขออนุญาตแก้ไข โดยรื้อถอนส่วนที่ล้ำเข้าไป ในระยะร่นของอาคาร เช่น ห้องเครื่อง หม้อแปลงไฟฟ้า เป็นต้น
ความเสียหาย :
- ค่าใช้จ่ายในการในการให้เจ้าหน้าที่เขตกำหนดความกว้างถนนสาธารณะใหม่
- ค่าใช้จ่ายในการเร่งเรื่องแก้ไขแบบอนุญาต และขอใบรับรองอาคาร
- ค่ารื้อถอนและค่าก่อสร้างห้องเครื่อง และหม้อแปลงไฟฟ้า
5. การออกแบบอาคารโดยกำหนดระยะร่นไม่ถึง 2 เท่าของถนน
ปัญหา :
- ตามแบบขออนุญาตก่อ สร้าง จะต้องกำหนดความสูงของอาคารไม่เกินสองเท่าของถนนสาธารณะ แต่โครงการได้กำหนดความสูงอาคารเกินสองเท่าของถนนสาธารณะ
- ต้องตัดอาคารบางส่วนที่สูงเกินกว่าสองเท่า แต่อาคารได้ก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
การแก้ไข :
- แก้ไขแบบขออนุญาตก่อสร้าง โดยตัดอาคารบางส่วนที่สูงเกินสองเท่าของถนนสาธารณะ
- เจรจากับนายตรวจอาคาร เพื่อขอให้ไม่รายงานการก่อสร้างผิดแบบ
- แก้ไขแบบขออนุญาตให้ถูกต้องตามรายการที่กฎหมายกำหนด
ความเสียหาย :
- ค่าใช้จ่ายในการขออแก้ไขแบบ และเร่งใบอนุญาตดัดแปลงอาคาร
- ค่าใช้จ่ายในการ เจรจากับนายตรวจอาคาร เพื่อขอไม่ให้รายงานความผิดที่ก่อสร้างผิดแบบ และคณะกรรมการตรวจการใช้อาคาร เพื่อขอให้ผ่านเรื่องโดยไม่ต้องทุบอาคารส่วนที่สูงเกิน
- ความล่าช้าในการดำเนินการประมาณ 3 เดือน
- ความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า
1. กรณีศึกษาการก่อสร้างคอนโดมิเนียมที่มีการใช้ที่จอดรถยนต์ เพื่อจะก่อสร้างห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคล
ปัญหา :
- ตามแบบขออนุญาตได้กำหนดให้อาคารมีห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคล ไว้ที่ชั้น 1 ของอาคารที่ขออนุญาต
- หน้างานจริงไม่ สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากพื้นที่ไม่เพียงพอ แต่กำหนดให้มีห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคล ที่ชั้น G ซึ่งกำหนดไว้เป็นจอดรถยนต์
- ตามแบบขออนุญาตได้กำหนดนับเลขจำนวนที่จอดรถยนต์ผิดพลาด ทำให้ที่จอดรถยนต์ ไม่ตรงตามแบบที่ขออนุญาต ซึ่งไม่สามารถดำเนินการได้
- การขอใบรับรองอาคาร ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากคณะกรรมการไม่ยินยอม ให้จำนวนที่จอดรถยนต์ไม่ตรงตามแบบอนุญาต
การแก้ไข :
- ต้องรื้อห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคลที่อยู่ชั้น G ออกทั้งหมด และทำเป็นที่จอดรถยนต์เหมือนเดิม
- ต้องนำพื้นที่สวนบางส่วนมากำหนดเป็นที่จอดรถยนต์เพื่อให้ตรงตามแบบขออนุญาต
- ต้องแก้ไขแบบขอ อนุญาต เพื่อกำหนดให้มีห้องซักรีด ห้องออกกำลังกาย และสำนักงานนิติบุคคลที่ชั้น 1 ตามเดิม เนื่องจากแบบขออนุญาต ไม่ได้กำหนดให้มีห้องซักรีด และห้องออกกำลังกาย ตามแบบที่จะจดทำเบียนอาคารชุดได้กำหนดห้องดังกล่าวไว้ ทำให้ไม่ตรงตามรายการที่ขออนุญาต
ความเสียหาย :
- เสียเวลาในการดำเนินการประมาณ 2 เดือน
- ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเป็นจำนวนมาก
2. การออกแบบทางเข้าออกโครงการผิดไปจากกฎหมาย เรื่อง เชิงลาดสะพาน
ปํญหา :
- เชิงลาดสะพานจะ ต้องไม่เกินร้อยละ 2 ของความลาดเอียง โดยวัดระยะห่าง จากเชิงลาดสะพานจุดที่เกินร้อยละ 2 ไปอีกไม่น้อยกว่า 50 เมตร จึงจะสามารถขอเปิดทางเข้าออกอาคารได้
- หากโครงการอยู่ใน ระยะห่าง ไม่เป็นไปตามรายการที่กำหนด จะไม่สามารถขออนุญาตเชื่อมทาง เพื่อกำหนดเป็นทางเข้าออกโครงการได้ เว้นแต่อยู่ในระยะห่างไม่น้อยกว่า 50 เมตร หรือดำเนินการเปลี่ยนทางเข้าออกโครงการให้อยู่ในระยะเกินกว่า 50 เมตร จากความลาดเอียงดังกล่าว
การแก้ไข :
- จะต้องถมเชิงลาดสะพานเพื่อให้เชิงลาดสะพานไม่เกินอัตราร้อยละ 2 ของความลาดเอียง
- ได้เจรจาขอให้เจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องดำเนินการถมบริเวณคอสะพาน เพื่อลดความลาดเอียงของสะพาน เพื่อไม่ให้เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด
- แก้ไขแบบเพื่อกำหนดทางเข้าออกโครงการใหม่ ให้อยู่ในระยะเกินกว่า 50 เมตร
ความเสียหาย :
- จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเป็นจำนวนมาก
- หากจุดใดสามารถ ดำเนินการถมคอสะพานเพื่อลดความลาดเอียงได้ ก็สามารถดำเนินการได้ แต่หากจุดใดเจ้าหน้าไม่สามารถถมคอสะพานได้ ก็อาจเกิดปัญหาทำให้ไม่สามารถเปิดทางเข้าออกโครงการได้
3. การออกแบบบันไดหนีไฟขัดกับกฎหมาย
ปัญหา :
- ระยะห่างระหว่างประตูห้องสุดท้ายที่เป็นทางตัน จะต้องไม่เกิน 10 เมตร เพื่อให้ห้องสุดท้ายสามารถหนีไฟได้ทันหากเกิดอัคคีภัย
- จากการก่อสร้าง จริง มีระยะห่างเกินกว่า 10 เมตร ทำให้ต้องแก้แบบขออนุญาต โดยการเพิ่มประตูบริเวณทางเดินของห้องสุดท้ายเพื่อไม่ให้เกิน 10 เมตร
การแก้ไข :
- แก้ไขแบบขออนุญาตเพื่อกำหนดให้ประตูห้องชุดห้องสุดท้ายที่เป็นทางตัน มีระยะไม่เกิน 10 เมตร
- ต้องดำเนินการก่อสร้างประตูในเพื่อไม่ให้เกินระยะที่กำหนดดังกล่าว
4. การออกแบบโดยไม่เว้นระยะห่าง 2 เท่าของถนน
ปัญหา :
- ตามกฎหมายกำหนดให้ความสูงของอาคารจากจุดใดจุดหนึ่งจะต้องไม่เกิน 2 เท่าของถนน
- โครงการตั้งอยู่บนเป็นถนนซอย และไม่ได้ตั้งอยู่มุมถนนสาธารณะสองสาย จะต้องกำหนดความสูงของอาคารจากถนนทั้งสองด้าน
- ตามแบบที่ขออนุญาต กำหนดความสูงเพียงด้านเดียว ซึ่งตามกฎหมายจะต้องมีการกำหนดความสูงของอาคารกับถนนสาธารณะทั้งสองด้าน
การแก้ไข :
- ได้ขอให้สำนักงานเขตกำหนดความกว้างของอาคารขึ้นมาใหม่ เพื่อให้สามารถรองรับความสูงของอาคารได้
- แก้ไขขนาดถนนซอยซึ่งติดกับอาคารให้มีระยะกว้างขึ้นกว่าเดิม เพื่อให้กระทบกับอาคารน้อยที่สุด
- แก้ไขแบบโดยตัดบางส่วนของอาคารที่สูงเกินจากแบบขออนุญาต เพื่อให้สามารถขออนุญาตผ่าน
- แก้ไขหน้างานจริง ให้สอดคล้องกับแบบที่ขออนุญาตแก้ไข โดยรื้อถอนส่วนที่ล้ำเข้าไป ในระยะร่นของอาคาร เช่น ห้องเครื่อง หม้อแปลงไฟฟ้า เป็นต้น
ความเสียหาย :
- ค่าใช้จ่ายในการในการให้เจ้าหน้าที่เขตกำหนดความกว้างถนนสาธารณะใหม่
- ค่าใช้จ่ายในการเร่งเรื่องแก้ไขแบบอนุญาต และขอใบรับรองอาคาร
- ค่ารื้อถอนและค่าก่อสร้างห้องเครื่อง และหม้อแปลงไฟฟ้า
5. การออกแบบอาคารโดยกำหนดระยะร่นไม่ถึง 2 เท่าของถนน
ปัญหา :
- ตามแบบขออนุญาตก่อ สร้าง จะต้องกำหนดความสูงของอาคารไม่เกินสองเท่าของถนนสาธารณะ แต่โครงการได้กำหนดความสูงอาคารเกินสองเท่าของถนนสาธารณะ
- ต้องตัดอาคารบางส่วนที่สูงเกินกว่าสองเท่า แต่อาคารได้ก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
การแก้ไข :
- แก้ไขแบบขออนุญาตก่อสร้าง โดยตัดอาคารบางส่วนที่สูงเกินสองเท่าของถนนสาธารณะ
- เจรจากับนายตรวจอาคาร เพื่อขอให้ไม่รายงานการก่อสร้างผิดแบบ
- แก้ไขแบบขออนุญาตให้ถูกต้องตามรายการที่กฎหมายกำหนด
ความเสียหาย :
- ค่าใช้จ่ายในการขออแก้ไขแบบ และเร่งใบอนุญาตดัดแปลงอาคาร
- ค่าใช้จ่ายในการ เจรจากับนายตรวจอาคาร เพื่อขอไม่ให้รายงานความผิดที่ก่อสร้างผิดแบบ และคณะกรรมการตรวจการใช้อาคาร เพื่อขอให้ผ่านเรื่องโดยไม่ต้องทุบอาคารส่วนที่สูงเกิน
- ความล่าช้าในการดำเนินการประมาณ 3 เดือน
- ความล่าช้าในการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า
